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Augmentation de capital SCI par apport d'immeuble
Apporter un bien immobilier à une SCI pour augmenter son capital : procédure complète, commissaire aux apports, acte notarié, droits d'enregistrement et formalités 2026.
Sommaire — 8 parties
L’apport d’un bien immobilier à une SCI augmente le capital social de cette dernière à hauteur de la valeur nette du bien transféré. Concrètement, l’associé cède la propriété de l’immeuble à la société en échange de parts sociales nouvelles. Cette opération est un apport en nature, régie par des règles propres aux sociétés civiles et distinctes des apports en numéraire : acte notarié obligatoire, valorisation rigoureuse, droits d’enregistrement, modification des statuts et inscription au RCS.
Pourquoi apporter un immeuble à une SCI plutôt que le vendre ?
Transférer un bien immobilier à une SCI par voie d’apport n’est pas une vente. L’apporteur ne perçoit pas de prix en argent : il reçoit des parts sociales représentatives du capital apporté. L’opération poursuit des objectifs très différents selon les situations.
Consolider la structure familiale ou patrimoniale. Un associé qui détient un immeuble en nom propre peut souhaiter l’intégrer dans la SCI familiale existante, unifier la gestion et faciliter la transmission. L’augmentation de capital matérialise cet apport et renforce la base de capital de la société, signal de solidité pour les banquiers et partenaires.
Accueillir un nouvel associé apporteur. Un associé entrant peut ne pas disposer de liquidités mais posséder un bien immobilier. L’apport en nature lui permet d’entrer au capital sans décaissement. La SCI émet de nouvelles parts à son profit, ce qui dilue les associés existants — un point à négocier en amont.
Refinancer ou restructurer. Certaines SCI procèdent à un apport d’immeuble accompagné d’une prise en charge du passif (emprunt hypothécaire). Cette fraction “à titre onéreux” change le régime fiscal applicable : elle ne donne plus lieu à l’émission de parts mais s’analyse comme un prix partiel, avec des conséquences fiscales spécifiques.
⚠️ Point de vigilance — l’apport avec passif. Lorsque la SCI prend en charge un emprunt attaché à l’immeuble apporté, la fraction correspondant à ce passif constitue un apport à titre onéreux. Elle déclenche les droits de mutation à titre onéreux (DME) et non le simple droit fixe. Cette distinction est source d’erreurs fréquentes ; votre notaire doit la traiter explicitement dans l’acte.
Les étapes clés de la procédure
1. Décision des associés : modification des statuts
Le montant du capital social figure obligatoirement dans les statuts (article 1835 du Code civil ; article L210-2 du Code de commerce). Toute augmentation impose donc une modification statutaire, décidée en assemblée générale des associés.
Pour une SCI — société civile régie par le Code civil —, les règles de majorité sont fixées par les statuts eux-mêmes ou, à défaut, par les règles supplétives du droit commun des sociétés civiles. Vérifiez vos statuts : certaines SCI exigent l’unanimité pour modifier le capital, d’autres se contentent d’une majorité qualifiée. En pratique, la plupart des statuts de SCI familiale requièrent l’unanimité pour une augmentation de capital.
Le procès-verbal d’assemblée (ou la décision de l’associé unique) doit mentionner :
- la nature de l’apport (immeuble, avec description cadastrale précise),
- la valeur retenue et les bases de cette évaluation,
- le nombre de parts nouvelles émises et leur valeur nominale,
- l’identité de l’apporteur,
- la nouvelle répartition du capital.
2. Valorisation du bien : la responsabilité des associés
Contrairement aux SARL (article L223-33 du Code de commerce) et aux SAS (article L225-147 du Code de commerce), la SCI n’est pas soumise aux dispositions du Code de commerce qui imposent l’intervention d’un commissaire aux apports. Les associés sont libres de fixer la valeur du bien entre eux.
Cette liberté est une arme à double tranchant. Si la valeur est surévaluée, les associés apporteurs et ceux qui ont approuvé l’apport engagent leur responsabilité civile vis-à-vis des tiers (créanciers sociaux, associés minoritaires). Si elle est sous-évaluée, l’apporteur se prive de parts et crée un déséquilibre entre associés.
💡 Bonne pratique. Faites réaliser une estimation indépendante par un agent immobilier ou un expert foncier avant la tenue de l’assemblée. Ce document n’est pas obligatoire, mais il constitue une pièce de référence en cas de contestation ultérieure et rassure les établissements bancaires.
3. L’acte notarié : étape incontournable
Le transfert de propriété d’un immeuble ne peut pas résulter d’un simple acte sous seing privé. La publicité foncière — obligation de publication au Service de la Publicité Foncière (SPF) — impose un acte authentique reçu par un notaire. C’est une règle d’ordre public : sans acte notarié, le transfert de propriété n’est pas opposable aux tiers.
L’acte d’apport en nature contiendra :
- la désignation précise du bien (références cadastrales, adresse, nature),
- la valeur d’apport convenue,
- la déclaration d’origine de propriété,
- les attestations relatives aux hypothèques éventuelles,
- la prise en charge du passif (si applicable),
- les clauses fiscales (régime de l’apport, TVA si concernée).
Le notaire s’occupera de la publication au fichier immobilier (Service de la Publicité Foncière). Cette formalité est indissociable de l’acte ; elle génère des émoluments et taxes spécifiques.
4. Annonce légale et formalités de publicité
Toute modification de capital doit faire l’objet d’une insertion dans un support habilité à recevoir les annonces légales, conformément à la loi n° 55-4 du 4 janvier 1955. Pour une SCI, l’annonce est publiée dans le département du siège social.
L’annonce doit mentionner, a minima :
- la dénomination et la forme sociale (SCI),
- l’adresse du siège,
- le capital avant et après augmentation,
- la nature de l’apport (en nature),
- la date de la décision.
Pour connaître le contenu exact requis et les modèles applicables, consultez notre guide Annonce légale augmentation de capital SCI : guide 2026. Vous trouverez également des exemples pratiques dans notre article Annonce légale changement de capital : exemples 2026.
Une fois l’annonce parue, le support délivre une attestation de parution (ou un justificatif dématérialisé) indispensable pour le dépôt au greffe.
5. Dépôt au greffe via le guichet unique INPI
Le dossier de modification est déposé via le guichet unique des formalités des entreprises sur le portail de l’INPI. Le greffe du tribunal de commerce procède à l’inscription modificative au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et met à jour le Registre National des Entreprises (RNE).
Le dossier comprend généralement :
- le formulaire de modification (M2, ou désormais le formulaire dématérialisé unifié),
- le procès-verbal d’assemblée certifié conforme,
- les statuts mis à jour et certifiés conformes,
- l’acte notarié d’apport (ou l’expédition),
- l’attestation de parution de l’annonce légale,
- le justificatif d’identité du gérant.
Les frais de greffe s’élèvent à 166,71 € TTC (incluant la publication BODACC).
📌 Notre service. modification-capital-social.fr prend en charge l’ensemble du parcours de formalités (hors acte notarié) : préparation du dossier, vérification des pièces, dépôt au guichet unique et suivi jusqu’à l’obtention du Kbis mis à jour. Nos honoraires démarrent à à partir de 200 € HT. Découvrez le détail sur notre page augmentation du capital social.
Le régime fiscal de l’apport immobilier à une SCI
C’est souvent le point le plus complexe — et le plus coûteux si mal anticipé.
Droits d’enregistrement : pur et simple vs. à titre onéreux
| Nature de l’apport | Régime applicable | Taux / droit |
|---|---|---|
| Apport pur et simple (sans prise en charge de passif) à SCI soumise à l’IR | Droit fixe d’enregistrement | [À VÉRIFIER : montant du droit fixe applicable] |
| Apport pur et simple à SCI soumise à l’IS | Droit fixe d’enregistrement | [À VÉRIFIER : montant du droit fixe applicable] |
| Fraction à titre onéreux (passif pris en charge) | Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) | 5,80 % environ (droits départementaux + frais) [À VÉRIFIER selon département] |
| Apport soumis à TVA (apporteur assujetti, immeuble neuf ou option) | TVA sur marge ou prix total + droit fixe | [À VÉRIFIER selon situation] |
⚠️ Ce tableau est indicatif. Les taux de DMTO varient selon le département et la nature du bien. Le régime TVA dépend de la qualité de l’apporteur et de l’immeuble. Votre notaire établira le décompte précis avant la signature de l’acte.
Plus-value de l’apporteur
L’associé qui apporte un immeuble réalise, du point de vue fiscal, une cession de ce bien. Si la valeur d’apport est supérieure au prix d’acquisition, une plus-value immobilière peut être imposable entre ses mains, selon le régime applicable (personne physique : abattements pour durée de détention ; personne morale soumise à l’IS : intégration au résultat).
Pour une personne physique détenant l’immeuble depuis plus de 22 ans, l’exonération d’impôt sur la plus-value est totale (30 ans pour les prélèvements sociaux). En deçà, la plus-value est taxée au 30 % [À VÉRIFIER : le PFU ne s’applique pas aux plus-values immobilières — le taux applicable est 19 % + prélèvements sociaux pour les personnes physiques].
⚠️ Correction importante. Le 30 % (flat tax à 30 %) s’applique aux revenus de capitaux mobiliers, pas aux plus-values immobilières des personnes physiques. Ces dernières sont imposées à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention. Consultez un conseiller fiscal avant de fixer la valeur d’apport.
Cas pratique : la SCI “Hélios Immo” et l’apport de Marcel
Marcel est associé à 40 % dans la SCI “Hélios Immo”, aux côtés de sa sœur Sophie (60 %). La société dispose d’un capital de 10 000 €. Marcel souhaite apporter un appartement qu’il détient en nom propre, estimé à 180 000 €, sans passif attaché. En échange, il recevra de nouvelles parts portant sa participation à un niveau négocié avec Sophie.
Étape 1 — Valorisation. Marcel fait réaliser une estimation par un agent immobilier certifié : 182 000 €. Les associés retiennent 180 000 € pour conserver une marge prudente.
Étape 2 — Décision en assemblée. Les statuts de la SCI Hélios Immo exigent l’unanimité pour modifier le capital. Marcel et Sophie signent le PV d’assemblée. Le capital passe de 10 000 € à 190 000 €. Marcel reçoit 1 800 parts nouvelles à 100 € de valeur nominale.
Étape 3 — Acte notarié. Le notaire rédige l’acte d’apport, publie au SPF et calcule les droits d’enregistrement : apport pur et simple, SCI soumise à l’IR → droit fixe [À VÉRIFIER].
Étape 4 — Annonce légale. Publication dans le département du siège social, attestation obtenue sous 48 h.
Étape 5 — Dépôt INPI. Le dossier est déposé via le guichet unique. Le greffe inscrit la modification ; le nouveau Kbis mentionne : capital social : 190 000 €.
Ce que couvre l’annonce légale pour une augmentation de capital SCI
L’annonce légale d’augmentation de capital pour une SCI obéit à des mentions spécifiques. Pour une SCI, la forme sociale doit être explicitement mentionnée, et l’avis doit préciser la nature de l’apport (en nature — immeuble) pour informer les tiers.
Pour les aspects rédactionnels, consultez notre guide Annonce légale augmentation de capital : modèle 2026. Si la SCI a la forme d’une SARL de famille, les règles d’annonce légale diffèrent légèrement — notre article Annonce légale augmentation de capital SARL : guide 2026 couvre ce cas. Pour les SCI qui incorporent leurs réserves plutôt qu’elles n’accueillent un apport, consultez Annonce légale incorporation de réserves : guide 2026.
Les pièges à éviter
Oublier la clause d’agrément
La plupart des SCI comportent une clause d’agrément dans leurs statuts : toute cession ou tout apport de parts à un tiers doit être approuvé par les associés. Si l’apport d’immeuble crée de nouvelles parts attribuées à un tiers entrant, cette clause s’applique. Ne la contournez pas : une augmentation de capital réalisée sans respecter la procédure d’agrément est susceptible d’être annulée.
Négliger la situation hypothécaire du bien
Un immeuble grevé d’une hypothèque ne peut pas être apporté sans l’accord du créancier hypothécaire, ou sans purge de l’hypothèque. Si la SCI prend en charge l’hypothèque, la fraction correspondante bascule en apport à titre onéreux avec les conséquences fiscales déjà décrites. Vérifiez l’état hypothécaire (état des inscriptions auprès du SPF) avant toute décision.
Sous-estimer le délai global
Entre la convocation de l’assemblée, la prise de rendez-vous chez le notaire (souvent sous 3 à 6 semaines selon son agenda), la rédaction et la signature de l’acte, la publication foncière, l’annonce légale et le traitement au greffe, comptez 6 à 10 semaines minimum. Anticiper est indispensable si l’opération conditionne un financement bancaire ou une entrée d’associé à date fixe.
Omettre la mise à jour des statuts
Le PV d’assemblée décide de l’augmentation, mais les statuts eux-mêmes doivent être modifiés pour refléter le nouveau capital et la nouvelle répartition des parts. Les statuts mis à jour, certifiés conformes par le gérant, sont une pièce obligatoire du dossier de dépôt. Des statuts non mis à jour invalident le dossier et retardent l’inscription.
Récapitulatif des pièces et intervenants
| Étape | Intervenant | Document produit |
|---|---|---|
| Décision des associés | Assemblée générale (unanimité ou majorité statutaire) | PV d’assemblée + statuts mis à jour |
| Valorisation du bien | Expert foncier / agent immobilier (recommandé) | Rapport d’estimation |
| Acte d’apport | Notaire | Acte authentique + publication SPF |
| Annonce légale | Support habilité (JAL / service en ligne) | Attestation de parution |
| Dépôt modificatif | Guichet unique INPI | Récépissé + Kbis mis à jour |
| Droits d’enregistrement | Notaire (liquidation et paiement) | Quittance fiscale |
Foire aux questions
Voir le frontmatter pour les réponses détaillées.
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Article rédigé par Alexis Egron, dirigeant de Norge Conseil (Paris / Bordeaux), spécialiste de la structuration du capital et des formalités de modification de sociétés. Mis à jour le 24 juillet 2026.