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Augmentation de capital SCI par apport en nature
Apport d'immeuble en SCI pour augmenter le capital : procédure complète, commissaire aux apports, annonce légale et formalités 2026.
Sommaire — 6 parties
L’augmentation de capital d’une SCI par apport en nature consiste à transférer à la société un bien (immeuble, parts sociales, fonds…) en contrepartie de parts sociales nouvelles ou d’une augmentation de la valeur nominale des parts existantes. Cette opération modifie les statuts, exige une décision collective des associés et, selon les cas, l’intervention d’un commissaire aux apports. Voici la procédure complète.
Apport en nature en SCI : de quoi parle-t-on exactement ?
Une SCI peut augmenter son capital de trois façons : apport en numéraire (liquidités), incorporation de réserves ou apport en nature. L’apport en nature est de loin le cas le plus fréquent pour une société civile immobilière : un associé — ou un tiers qui entre au capital — transfère la propriété d’un bien à la SCI, qui l’inscrit à l’actif de son bilan. En contrepartie, l’apporteur reçoit des parts sociales représentant la valeur de son apport.
Les biens pouvant faire l’objet d’un apport en nature sont variés :
- Un immeuble (appartement, maison, local commercial, terrain) — cas le plus courant en SCI.
- Des parts sociales d’une autre société.
- Un fonds de commerce ou des éléments incorporels.
- Des créances détenues sur la SCI (conversion en capital).
⚠️ L’apport d’un bien immobilier à une SCI n’est pas une opération anodine. Elle produit des effets juridiques (transfert de propriété), fiscaux (droits de mutation, plus-value éventuelle) et comptables. Consultez systématiquement un notaire et un conseiller fiscal avant d’engager la procédure.
Contrairement à l’apport en numéraire, l’apport en nature ne génère pas de flux financier vers la SCI : il enrichit directement son patrimoine d’un bien évalué et inscrit en capital social. L’évaluation du bien constitue donc l’enjeu central de toute la procédure — et le capital ainsi renforcé devient un signal de solidité auprès des banques et partenaires.
Pour illustrer : la SCI « Pierre & Patrimoine » (exemple illustratif), gérée par Claire, fait entrer un nouvel associé qui apporte un local commercial. En contrepartie, ce dernier reçoit des parts sociales correspondant à la valeur retenue pour l’immeuble. À la différence d’un apport en numéraire — où les fonds transitent par un compte bloqué et donnent lieu à un certificat du dépositaire — ici, c’est l’évaluation de l’immeuble et l’acte notarié qui structurent l’opération.
Commissaire aux apports en SCI : obligatoire ou facultatif ?
C’est la première question que se posent les associés. La réponse dépend de la forme sociale et du contexte de l’apport.
Le régime légal de la SCI
La SCI est une société civile, régie par le Code civil (articles 1845 et suivants) et non par le Code de commerce. Les dispositions relatives au commissaire aux apports propres aux sociétés commerciales — notamment l’article L223-33 du Code de commerce pour la SARL et les articles L225-147 et suivants pour la SA — ne s’appliquent pas directement à la SCI.
En conséquence, la désignation d’un commissaire aux apports n’est pas légalement obligatoire pour une SCI relevant du droit civil, à la différence des sociétés commerciales soumises à un régime spécifique. Les statuts peuvent néanmoins en prévoir l’intervention.
Pourquoi le prévoir quand même ?
Même facultative, la désignation d’un commissaire aux apports est fortement recommandée dans plusieurs situations :
| Situation | Recommandation |
|---|---|
| Bien immobilier de valeur élevée | Vivement recommandée |
| Associés non unanimes sur la valorisation | Indispensable pour éviter les litiges |
| SCI soumise à l’IS avec enjeux comptables | Recommandée |
| Entrée d’un associé tiers au capital | Recommandée pour sécuriser l’opération |
| Bien de faible valeur et consensus des associés | Peut être dispensée |
💡 En l’absence d’évaluation indépendante, les associés répondent de la valeur attribuée aux apports à l’égard des tiers. Une surévaluation, volontaire ou par négligence, peut engager leur responsabilité. L’intervention d’un professionnel indépendant protège toutes les parties — c’est le piège praticien à ne pas négliger.
Lorsqu’un commissaire aux apports est désigné, il l’est en principe à l’unanimité des associés ou, à défaut d’accord, par voie judiciaire à la demande d’un associé. Il remet un rapport d’évaluation joint aux décisions collectives. Les modalités précises de cette désignation en société civile gagnent à être validées avec un professionnel et au regard des statuts.
La procédure d’augmentation de capital par apport en nature en SCI : étape par étape
Voici le déroulé complet de l’opération, de la décision initiale à la mise à jour du registre.
Étape 1 — Décision collective des associés
La modification du capital social est une mention statutaire obligatoire (article 1835 du Code civil). La modifier suppose une décision modificatrice des statuts.
En SCI, les statuts fixent librement les conditions de majorité pour modifier le capital. Vérifiez votre acte constitutif : certaines SCI exigent l’unanimité, d’autres une majorité qualifiée. La décision est actée dans un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire (ou décision de l’associé unique si la SCI n’en compte qu’un).
Ce procès-verbal doit mentionner :
- La nature et la description précise du bien apporté.
- La valeur retenue (avec référence au rapport du commissaire aux apports, le cas échéant).
- Le nombre de parts créées ou la nouvelle valeur nominale.
- Le nouveau montant du capital social.
Étape 2 — Acte notarié pour l’apport immobilier
Tout transfert de propriété d’un bien immobilier exige un acte authentique établi par un notaire, aux fins de publication au service de la publicité foncière. Cette formalité est distincte de la modification des statuts.
Le notaire rédige l’acte d’apport, procède aux vérifications d’usage (situation hypothécaire, servitudes, urbanisme) et publie le transfert. Prévoyez des honoraires et émoluments notariés en sus des frais de formalités ; leur montant dépend de l’opération et vous est communiqué par le notaire.
Étape 3 — Publication d’une annonce légale
Toute modification des statuts emportant variation du capital social doit faire l’objet d’une publication dans un support habilité à recevoir les annonces légales. L’annonce de modification est facturée au forfait, soit 136 € HT en France métropolitaine.
L’annonce mentionne : dénomination sociale, forme, siège, ancien capital, nouveau capital, nature de l’opération, et référence RCS. À l’issue de la publication, vous recevez une attestation de parution à joindre au dossier.
Pour vous aider à rédiger cette annonce, consultez notre modèle d’annonce légale d’augmentation de capital 2026.
Étape 4 — Dépôt au guichet unique INPI
La demande d’inscription modificative au RCS s’effectue via le guichet unique des formalités des entreprises géré par l’INPI, qui transmet au greffe du tribunal de commerce compétent pour mise à jour du Registre National des Entreprises (RNE).
Le dossier comprend généralement :
- Le formulaire de modification (dématérialisé).
- Le procès-verbal d’AGE certifié conforme.
- Les statuts mis à jour, certifiés conformes.
- L’attestation de parution de l’annonce légale.
- Le rapport du commissaire aux apports (si désigné).
- L’acte notarié d’apport (pour l’immeuble).
📌 Le capital social mis à jour apparaîtra sur l’extrait du registre dès que le greffe aura enregistré l’inscription modificative. Le numéro SIREN de la SCI demeure inchangé.
Pour une vision complète des formalités liées à l’augmentation de capital, rendez-vous sur notre page dédiée à l’augmentation du capital social.
Fiscalité et droits d’enregistrement : un point d’attention majeur
L’apport en nature à une SCI n’est pas fiscalement neutre. Le régime applicable dépend de plusieurs facteurs cumulatifs :
| Paramètre | Impact fiscal potentiel |
|---|---|
| Régime fiscal de la SCI (IR ou IS) | Détermine le régime des droits d’apport |
| Nature du bien (habitation ou professionnel) | Taux de droits de mutation potentiellement différents |
| Apport pur et simple vs apport à titre onéreux | Traitement fiscal radicalement différent |
| Apporteur personne physique ou personne morale | Régime de plus-value différent |
| Passif pris en charge par la SCI | Requalification partielle en apport à titre onéreux |
⚠️ Depuis la loi de finances pour 2019, le droit fixe d’enregistrement (anciennement 375 € ou 500 €) a été supprimé : l’apport en nature à une SCI soumise à l’IS, par un apporteur lui-même soumis à l’IS, est enregistré gratuitement sous réserve de conserver les titres reçus pendant 3 ans. En revanche, un apport d’immeuble par un apporteur non soumis à l’IS — cas fréquent en SCI à l’IR, où l’apporteur est un particulier — peut relever d’un régime de mutation particulier (droits de mutation, taxe de publicité foncière). Pour un apport d’immeuble, l’intervention du notaire est en outre obligatoire. Consultez impérativement un notaire ou un expert-comptable, et reportez-vous aux informations officielles sur impots.gouv.fr, avant de valider le montage.
La plus-value éventuellement réalisée par l’apporteur (personne physique) lors du transfert doit également être anticipée, selon le régime fiscal en vigueur, la durée de détention et la situation personnelle. Là encore, faites valider le traitement applicable par votre notaire ou votre expert-comptable.
Résumé de la procédure et documents à préparer
| Étape | Action | Intervenant |
|---|---|---|
| 1 | Évaluation du bien apporté | Commissaire aux apports (recommandé) / Notaire |
| 2 | Convocation et tenue de l’AGE | Gérant de la SCI |
| 3 | Rédaction du PV d’AGE et des statuts mis à jour | Gérant / Conseil juridique |
| 4 | Acte notarié d’apport immobilier | Notaire |
| 5 | Publication de l’annonce légale | Support habilité / Prestataire en ligne |
| 6 | Dépôt au guichet unique INPI | Gérant / Prestataire mandaté |
| 7 | Réception de l’extrait à jour | Greffe via INPI |
Le délai global dépend de la complexité du bien, de la disponibilité du notaire et de la réactivité du greffe. Les formalités auprès du guichet unique INPI sont dématérialisées.
💡 Vous gérez une SCI à plusieurs associés ? La modification des statuts peut être l’occasion de revoir d’autres clauses (répartition des bénéfices, modalités de cession de parts, pouvoirs du gérant). Profitez-en pour faire auditer vos statuts par un professionnel.
Ce que nous prenons en charge pour votre SCI
Chez modification-capital-social.fr, nous accompagnons les gérants et associés de SCI dans les formalités liées à l’augmentation de capital par apport en nature. Notre équipe prend en charge :
- La rédaction du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire.
- La mise à jour des statuts.
- La publication de l’annonce légale dans un support habilité.
- La constitution et le dépôt du dossier complet au guichet unique INPI.
Nos honoraires démarrent à 200 € HT, auxquels s’ajoutent les frais de greffe et le coût de l’annonce légale. Nous ne gérons pas directement les aspects notariaux ni l’évaluation fiscale — ces interventions restent à la charge de vos conseils spécialisés.
Pour les associés qui souhaitent aussi connaître le traitement d’une réduction de capital ultérieure (par exemple pour rembourser un apport), nos articles sur le délai d’opposition des créanciers lors d’une annonce légale de réduction de capital et sur la conduite à tenir quand aucun créancier ne s’oppose apportent les compléments nécessaires.
Vous êtes gérant d’une SCI en Nouvelle-Aquitaine ? Notre guide de l’augmentation de capital à Bordeaux détaille les spécificités locales.
Prêt à lancer votre augmentation de capital ? Transmettez-nous votre dossier via notre formulaire de contact ou depuis la page dédiée à l’augmentation du capital social. Nous vous adressons un devis personnalisé sous 24 heures ouvrées.
Article rédigé par Alexis Egron, dirigeant de Norge Conseil. Dernière mise à jour : 25 juin 2026.