Augmentation de capital par apport d'immeuble : guide 2026

Apporter un immeuble à une société pour augmenter son capital, c’est l’une des opérations les plus complexes du droit des sociétés : elle conjugue formalités notariales, évaluation par un commissaire aux apports, publicité foncière, modification des statuts et inscription au greffe. La procédure n’est pas uniforme selon que la société est une SCI, une SARL ou une SAS, et le coût fiscal peut varier du simple au triple selon la structure de l’apport. Ce guide détaille chaque étape pour que vous abordiez l’opération sans mauvaise surprise.

Apport d’immeuble : une opération hybride entre droit immobilier et droit des sociétés

L’apport en nature d’un bien immobilier à une société en contrepartie de parts sociales ou d’actions nouvelles est, juridiquement, un apport en nature classique soumis aux règles générales des article L223-33 du Code de commerce et article L225-147 du Code de commerce. Mais la nature immobilière du bien y ajoute une couche supplémentaire : le droit immobilier, avec ses propres contraintes.

Deux corps de règles qui s’appliquent simultanément

Côté droit des sociétés, l’apport d’un immeuble déclenche automatiquement une augmentation du capital social, car la société reçoit un actif nouveau dont la valeur vient gonfler son capital. Cette augmentation modifie les statuts (le montant du capital est une mention statutaire obligatoire en vertu de article 1835 du Code civil et article L210-2 du Code de commerce). Elle nécessite donc une décision de l’assemblée générale extraordinaire (AGE), une modification statutaire, une annonce légale et une inscription modificative au Registre du Commerce et des Sociétés via le guichet unique INPI.

Côté droit immobilier, tout transfert de propriété d’un immeuble impose :

• un acte notarié (acte authentique), à peine d’inopposabilité aux tiers ;
• une publication au Service de Publicité Foncière (anciennement Conservation des hypothèques) ;
• le paiement de droits et taxes liés au transfert.

Ces deux corps de règles doivent être satisfaits simultanément et de façon coordonnée. En pratique, le notaire et le formaliste (ou l’expert-comptable) travaillent en parallèle, mais c’est le notaire qui sécurise la partie immobilière de l’opération.

⚠️ Piège fréquent : certains dirigeants pensent qu’une simple décision d’AGE suffit pour transférer la propriété d’un immeuble à la société. Sans acte notarié et sans publication au Service de Publicité Foncière, le transfert de propriété est inopposable aux tiers — y compris aux créanciers et à l’administration fiscale. L’acte notarié n’est pas une option.

---

La procédure pas à pas : du projet au Kbis à jour

Étape 1 — Évaluation du bien et intervention du commissaire aux apports

Avant toute décision d’assemblée, la valeur de l’immeuble apporté doit être déterminée de façon incontestable. C’est l’objet de la mission du commissaire aux apports, désigné par ordonnance du président du tribunal de commerce (ou du tribunal judiciaire pour les sociétés civiles).

Pour une SARL, article L223-33 du Code de commerce impose en principe son intervention. La dispense n’est possible que si chaque apport en nature est inférieur à chaque apport < 30 000 € et total ≤ moitié du capital : un immeuble dépasse quasi systématiquement ce seuil, donc le commissaire est requis.

Pour une SAS ou SASU, article L225-147 du Code de commerce s’applique. La logique est similaire : dès que la valeur du bien est significative, le commissaire aux apports est incontournable.

Pour une SCI civile, il n’existe pas d’obligation légale de recourir à un commissaire aux apports — les associés peuvent évaluer le bien librement, sous leur responsabilité. Mais en pratique, une évaluation indépendante (expertise immobilière) est fortement conseillée pour éviter toute contestation ultérieure entre associés ou vis-à-vis de l’administration fiscale.

Le commissaire aux apports rend un rapport écrit dans lequel il décrit le bien, la méthode d’évaluation retenue et la valeur qu’il certifie. Ce rapport est déposé au greffe avec les autres pièces de la formalité.

Étape 2 — Décision de l’assemblée générale extraordinaire

Une fois le rapport du commissaire aux apports disponible, les associés se réunissent en AGE pour approuver l’apport et l’augmentation de capital qui en résulte.

Forme sociale	Règle de majorité applicable
SARL	article L223-30 du Code de commerce : 2/3 des parts détenues par les associés présents ou représentés (règle légale, sauf clause statutaire plus restrictive)
SAS / SASU	articles L227-1 et suivants du Code de commerce : majorité définie librement par les statuts (unanimité, majorité qualifiée…)
SCI	Unanimité ou majorité statutaire selon les statuts de la SCI
SA	Voir [À VÉRIFIER : règles propres à la SA pour les apports en nature]

La décision d’AGE doit mentionner :

• l’identité de l’apporteur ;
• la description précise du bien immobilier (désignation cadastrale, adresse, superficie) ;
• la valeur retenue et la référence au rapport du commissaire aux apports ;
• le nombre de parts ou d’actions nouvelles émises en contrepartie ;
• le nouveau montant du capital social après augmentation.

Le procès-verbal d’AGE est signé par les associés (ou l’associé unique). Ce sont les associés — pas le prestataire de formalités — qui signent et restent auteurs de cet acte. Les statuts sont ensuite mis à jour pour refléter le nouveau montant du capital.

Étape 3 — L’acte notarié et la publication foncière

Parallèlement ou immédiatement après la décision d’AGE, le notaire instrumentant dresse l’acte authentique d’apport immobilier. Cet acte reprend :

• la désignation complète du bien (références cadastrales, origine de propriété) ;
• la valeur d’apport retenue ;
• la contrepartie (parts ou actions nouvelles) ;
• les déclarations fiscales obligatoires (régime TVA, droits d’enregistrement…).

L’acte est ensuite publié au Service de Publicité Foncière compétent (celui du lieu de situation de l’immeuble). C’est cette publication qui rend le transfert de propriété opposable aux tiers.

📌 À savoir : les frais notariaux (émoluments, débours, taxe de publicité foncière) s’ajoutent aux frais de la formalité sociale. Demandez un devis global au notaire dès le départ pour éviter les mauvaises surprises budgétaires.

Étape 4 — Annonce légale et inscription modificative au greffe

Une fois l’acte notarié signé et la décision d’AGE formalisée, les formalités “commerciales” s’enchaînent :

1. Publication d’une annonce légale dans un support habilité (en application de la loi n° 55-4 du 4 janvier 1955). L’avis doit mentionner le nouvel montant du capital social. Pour une SCI, le guide Annonce légale augmentation de capital SCI : guide 2026 détaille les mentions obligatoires spécifiques. Pour une SARL, consultez Annonce légale augmentation de capital SARL : guide 2026.

2. Dépôt du dossier au guichet unique INPI (Registre National des Entreprises) avec les pièces justificatives : PV d’AGE, statuts mis à jour, rapport du commissaire aux apports, attestation de parution de l’annonce légale, acte notarié (ou copie authentique), et formulaire M2 (ou M3 selon les cas).

3. Délivrance d’un Kbis mis à jour mentionnant le nouveau montant du capital social. Le numéro SIREN reste inchangé (article L210-6 du Code de commerce et article 1844-3 du Code civil).

Pour une vue complète sur les formalités d’augmentation du capital social, notre page hub récapitule l’ensemble des démarches selon la forme sociale.

---

Le régime fiscal de l’apport immobilier : le point le plus structurant

Le coût fiscal d’un apport immobilier varie considérablement selon la nature juridique de l’apport. C’est souvent le déterminant principal de la structure de l’opération.

Apport pur et simple vs apport à titre onéreux

Type d’apport	Définition	Régime fiscal
Apport pur et simple	L’apporteur reçoit uniquement des parts/actions en contrepartie, sans prise en charge d’un passif	Principe : exonération de droits de mutation ; seul le droit fixe peut s’appliquer [À VÉRIFIER selon situation TVA]
Apport à titre onéreux	La société prend en charge un passif lié au bien (ex. : prêt hypothécaire)	Droits de mutation à titre onéreux sur la fraction correspondant au passif pris en charge (~5 à 6 % selon la nature du bien) [À VÉRIFIER]
Apport mixte	Les deux composantes coexistent	Régime mixte proportionnel

⚠️ Piège du passif immobilier : si vous apportez un immeuble grevé d’un crédit hypothécaire que la société va reprendre, la fraction correspondant au passif est requalifiée en apport à titre onéreux. Les droits de mutation à titre onéreux s’appliquent sur cette fraction. Selon la valeur du bien et l’encours du prêt, la facture fiscale peut être très significative. Anticipez ce point avec votre notaire et votre conseil fiscal avant de signer quoi que ce soit.

TVA immobilière

Si le bien apporté est un immeuble neuf (moins de 5 ans après achèvement) ou si l’apporteur est assujetti à la TVA et a exercé une option, la TVA immobilière peut s’appliquer. Le régime est complexe et dépend du statut de l’apporteur et de la société bénéficiaire. [À VÉRIFIER : régime TVA applicable selon la situation spécifique]

Droits d’enregistrement sur l’augmentation de capital

Depuis la réforme fiscale, l’augmentation de capital proprement dite est soumise à gratuit (depuis la loi de finances 2019). Ce régime favorable ne s’applique toutefois qu’à la fraction d’apport pur et simple. La fraction à titre onéreux reste soumise aux droits de mutation classiques.

---

Cas particulier de la SCI : apport immobilier et capital variable

La SCI est la forme sociale la plus souvent concernée par les apports d’immeubles, car elle est précisément conçue pour détenir et gérer un patrimoine immobilier.

Plusieurs spécificités méritent attention :

Capital variable : de nombreuses SCI fonctionnent avec un capital variable, ce qui simplifie les augmentations de capital en évitant une modification formelle des statuts à chaque apport (dans les limites du plafond statutaire). Si votre SCI a un capital variable, vérifiez si l’apport immobilier reste dans la fourchette statutaire autorisée. Pour les formalités associées, consultez notre article Annonce légale capital variable : modèle 2026.

Absence de commissaire aux apports légalement obligatoire : contrairement à la SARL ou à la SAS, la SCI civile n’est pas soumise à l’obligation légale de désigner un commissaire aux apports. Les associés évaluent le bien librement, mais cette liberté est source de risques (contestation entre associés, redressement fiscal si l’évaluation est manifestement sous-estimée).

Unanimité fréquemment requise : sauf clause statutaire contraire, l’apport d’un immeuble à une SCI existante modifie la répartition des parts et donc potentiellement les droits de chaque associé. Beaucoup de SCI prévoient l’unanimité pour ce type de décision.

Illustration — Hélios Énergie (SAS) : si la présidente Claire souhaitait apporter à Hélios Énergie un immeuble de bureaux évalué à 400 000 € (libre de tout passif), la procédure combinerait : désignation d’un commissaire aux apports, décision de l’AGE selon les statuts de la SAS, acte notarié, publication au Service de Publicité Foncière, annonce légale (voir le guide SAS/SASU) et dépôt INPI. Le tout sans droits de mutation si l’apport est pur et simple, et sans TVA si le bien a plus de 5 ans.

---

Tableau récapitulatif : procédure selon la forme sociale

Étape	SCI	SARL	SAS / SASU	SA
Évaluation du bien	Expertise libre (recommandée)	Commissaire aux apports obligatoire en principe	Commissaire aux apports obligatoire en principe	Commissaire aux apports obligatoire
Décision sociale	Unanimité ou majorité statutaire	article L223-30 du Code de commerce	Statuts libres (articles L227-1 et suivants du Code de commerce)	AGE (règles propres [À VÉRIFIER])
Acte notarié	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire
Publicité foncière	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire
Annonce légale	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire
Dépôt INPI	✅ (RNE)	✅ (RCS)	✅ (RCS)	✅ (RCS)
Droits d’enregistrement	Selon nature apport	Selon nature apport	Selon nature apport	Selon nature apport

---

Ce que couvre notre service — et ce qu’il ne couvre pas

Notre service de formalités en ligne prend en charge la partie sociale de l’opération : préparation du dossier de modification du capital social, génération du modèle de procès-verbal d’AGE à compléter et signer par les associés, publication de l’annonce légale et dépôt du dossier au guichet unique INPI.

Ce que nous ne faisons pas : la partie notariale (acte authentique, publicité foncière) relève exclusivement du notaire de votre choix. De même, l’optimisation fiscale de l’opération (choix entre apport pur et simple ou à titre onéreux, gestion de la TVA immobilière) nécessite l’intervention d’un conseiller fiscal ou d’un expert-comptable.

En pratique, trois intervenants travaillent en parallèle :

1. Le notaire — acte authentique d’apport, publicité foncière, calcul des droits ;
2. Le conseil fiscal / expert-comptable — structuration fiscale de l’opération ;
3. Notre service — formalités sociales (annonce légale, dépôt INPI, mise à jour du Kbis).

Pour une opération fluide, coordonnez ces trois intervenants dès le départ et calquez le calendrier de l’AGE sur la disponibilité du notaire pour signer l’acte.

Pour visualiser les étapes et le coût de la formalité sociale, consultez notre guide Annonce légale changement de capital : exemples 2026 et notre modèle d’annonce légale augmentation de capital 2026.

💡 Prêt à lancer votre dossier ? Notre service s’occupe des formalités sociales de votre augmentation de capital par apport immobilier dès à partir de 200 € HT + frais de greffe (166,71 € TTC) et annonce légale. Contactez-nous pour un devis personnalisé ou démarrez directement en ligne.

---

FAQ — Augmentation de capital par apport d’immeuble

Un acte notarié est-il obligatoire pour apporter un immeuble à une société ? Oui. Tout transfert de propriété immobilière doit être constaté par acte authentique (notarié) pour être publié au Service de Publicité Foncière. Sans cette publicité, le transfert de propriété est inopposable aux tiers. L’acte notarié n’est pas une option, quelle que soit la forme sociale.

Faut-il un commissaire aux apports pour un apport d’immeuble en SARL ? En principe oui. Pour une SARL, l’évaluation par un commissaire aux apports est requise sauf dispense prévue par article L223-33 du Code de commerce. Pour un immeuble, dont la valeur dépasse généralement les seuils de dispense (chaque apport < 30 000 € et total ≤ moitié du capital), le recours au commissaire est quasi systématique.

Quels droits d’enregistrement s’appliquent à un apport d’immeuble ? Le régime fiscal dépend de la nature de l’apport (pur et simple ou à titre onéreux), de la situation TVA du bien et de la forme sociale. Les droits de mutation à titre onéreux peuvent atteindre environ 5 à 6 % de la valeur du bien pour un apport à titre onéreux [À VÉRIFIER selon votre situation]. Un conseil fiscal préalable est indispensable.

L’apport d’un immeuble en SCI suit-il les mêmes règles ? Les formalités civiles (acte notarié, publicité foncière) sont identiques. En revanche, la SCI civile n’a pas d’obligation légale de recourir à un commissaire aux apports, et les règles de majorité sont celles prévues par les statuts. Le capital variable est fréquent en SCI et peut simplifier la démarche si l’apport reste dans la fourchette autorisée.

Peut-on apporter un immeuble grevé d’une hypothèque ? Oui, mais la fraction correspondant au passif pris en charge par la société (remboursement du prêt) est requalifiée en apport à titre onéreux, soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Cette distinction est structurante pour le coût fiscal de l’opération et doit être anticipée avec le notaire.

---

Article rédigé par Alexis Egron, dirigeant de Norge Conseil (Paris / Bordeaux), spécialiste en structuration du capital et formalités juridiques des sociétés. Mis à jour le 4 août 2026.

---

À lire aussi : Fonds propres négatifs : augmenter le capital pour assainir