Fiscalité
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Augmentation de capital SCI : droits d'enregistrement 2026
Fiscalité de l'augmentation de capital d'une SCI : droits d'enregistrement, TVA sur apport immobilier, plus-value. Guide complet 2026 avec références légales.
Sommaire — 7 parties
L’augmentation de capital d’une SCI soulève une question fiscale immédiate : quels droits d’enregistrement, quelle TVA, quelle imposition de la plus-value ? La réponse dépend avant tout de la nature de l’apport — numéraire, immeuble ou autre bien. Cet article détaille chaque régime, les pièges à éviter et les obligations déclaratives à respecter en 2026.
Apport en numéraire : exonération de droit commun depuis 2019
Depuis la loi de finances pour 2019, les apports purs et simples en numéraire sont enregistrés à titre gratuit (gratuit (depuis la loi de finances 2019)). Concrètement, l’associé qui verse des fonds sur le compte de la SCI pour souscrire de nouvelles parts ne supporte aucun droit d’enregistrement proportionnel.
Cette règle vaut quelle que soit la forme sociale (SCI, SARL, SAS…), à condition que l’apport soit bien qualifié de “pur et simple” — c’est-à-dire sans contrepartie onéreuse pour la société.
💡 En pratique : le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire actant l’augmentation de capital doit être déposé au greffe du tribunal de commerce via le guichet unique INPI. Ce dépôt génère des frais fixes de greffe (166,71 € TTC), distincts des droits d’enregistrement.
Pour une SCI familiale souhaitant intégrer un enfant comme associé en lui faisant apporter de la trésorerie, l’opération est donc fiscalement légère côté droits de mutation. Restent les formalités : modification des statuts, annonce légale de l’augmentation de capital SCI et inscription modificative au Registre National des Entreprises.
Apport d’un immeuble : le régime de la publicité foncière
L’apport d’un bien immobilier à une SCI dans le cadre d’une augmentation de capital est l’opération la plus complexe fiscalement. Elle implique deux guichets distincts : la conservation des hypothèques (publicité foncière) et, le cas échéant, le service des impôts des entreprises pour la TVA.
Taxe de publicité foncière : le principe
Tout transfert de propriété d’un immeuble — y compris par voie d’apport en société — doit être publié au service de la publicité foncière. Cette publication donne lieu à la perception d’une taxe dont le taux varie selon que l’opération est soumise ou non à la TVA immobilière.
| Situation de l’apport | Régime TVA | Taxe de publicité foncière |
|---|---|---|
| Immeuble neuf (< 5 ans), apporteur assujetti | TVA sur le prix total | Taux réduit [À VÉRIFIER : taux 2026 applicable] |
| Immeuble ancien, apporteur assujetti avec option TVA | TVA sur la marge | Taux réduit [À VÉRIFIER : taux 2026 applicable] |
| Immeuble ancien, apporteur non assujetti | Hors TVA | Taux de droit commun [À VÉRIFIER : taux 2026 selon département] |
| Apport par particulier (associé personne physique) | Hors TVA | Taux de droit commun [À VÉRIFIER : taux 2026 selon département] |
⚠️ Piège de praticien : certains associés pensent que l’apport à une SCI “familiale” échappe à la publicité foncière parce qu’il ne s’agit pas d’une vente. C’est faux. Tout apport immobilier est une mutation soumise à publicité foncière, quelle que soit la nature des liens entre l’apporteur et les autres associés. Omettre cette étape entraîne une inopposabilité aux tiers du transfert de propriété et un risque de redressement.
Qui rédige l’acte d’apport d’immeuble ?
L’apport d’un bien immobilier doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié. C’est le notaire qui se charge de la formalité de publicité foncière et calcule les droits dus. Les statuts modificatifs ou le procès-verbal d’augmentation de capital peuvent être établis séparément, mais ils devront ensuite être déposés au greffe via le guichet unique INPI — une formalité que nous prenons en charge dans le cadre de l’augmentation du capital social.
Plus-value d’apport : imposition dans les mains de l’associé apporteur
Lorsqu’un associé apporte un immeuble dont la valeur est supérieure à son prix d’acquisition, il réalise une plus-value. Cette plus-value est imposable dans son chef, et non dans celui de la SCI.
Associé personne physique
La plus-value suit le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du Code général des impôts [À VÉRIFIER : intitulé exact du régime en 2026]). Le taux global est de [À VÉRIFIER : taux global applicable en 2026 pour les plus-values immobilières des particuliers]. Des abattements pour durée de détention s’appliquent ; l’exonération totale intervient après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Un report d’imposition peut être accordé sous conditions, permettant de ne pas acquitter la plus-value immédiatement. Ces conditions sont strictement encadrées [À VÉRIFIER : conditions exactes du report d’imposition sur plus-value d’apport à une société en 2026].
Associé personne morale (société à l’IS)
Si l’apporteur est lui-même une société soumise à l’IS, la plus-value d’apport est en principe imposable au taux normal (25 %), sauf si le bien relève du régime des plus-values à long terme ou si un régime de neutralité s’applique [À VÉRIFIER : régimes de neutralité applicables aux apports entre sociétés en 2026].
SCI à l’IS : conséquences supplémentaires
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut amortir le bien immobilier apporté. La valeur d’entrée au bilan est la valeur d’apport figurant dans les statuts. Cette valeur sert de base à l’amortissement, ce qui peut générer des charges déductibles — avantage souvent sous-estimé lors de l’arbitrage entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.
En revanche, lors de la cession ultérieure de l’immeuble par la SCI à l’IS, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut conduire à une plus-value fiscale bien supérieure à la plus-value économique réelle.
Augmentation par incorporation de réserves : fiscalité allégée
L’incorporation de réserves consiste à transformer des bénéfices mis en réserve en capital social, sans apport extérieur. Ce mécanisme est possible pour les SCI qui dégagent des bénéfices — ce qui est plus fréquent pour les SCI à l’IS.
Sur le plan fiscal, l’incorporation de réserves ne génère pas de droits d’enregistrement (gratuit (depuis la loi de finances 2019)) et n’entraîne pas de taxation des associés au moment de l’opération. La valeur des parts augmente, mais il n’y a ni encaissement de liquidités, ni plus-value imposable immédiate.
📌 À noter : si la SCI procède à une augmentation de capital par incorporation de réserves, elle doit tout de même respecter les formalités classiques — assemblée générale extraordinaire, modification des statuts, annonce légale d’incorporation de réserves et dépôt au greffe. La simplicité fiscale ne dispense pas de la rigueur procédurale.
Récapitulatif : le régime fiscal selon la nature de l’apport
| Nature de l’apport | Droits d’enregistrement | TVA potentielle | Plus-value apporteur |
|---|---|---|---|
| Numéraire | Gratuit (gratuit (depuis la loi de finances 2019)) | Non | Non |
| Immeuble (apporteur particulier) | Taxe de publicité foncière au taux de droit commun | Non | Oui (régime immobilier particulier) |
| Immeuble (apporteur assujetti TVA) | Taxe de publicité foncière au taux réduit | Oui (TVA immobilière) | Possible |
| Incorporation de réserves | Gratuit (gratuit (depuis la loi de finances 2019)) | Non | Non |
| Apport en nature (autre qu’immeuble) | Variable selon la nature du bien [À VÉRIFIER] | Possible | Possible |
Ce que notre service couvre pour votre SCI
Les formalités juridiques d’une augmentation de capital — rédaction du procès-verbal d’AGE, modification des statuts, publication de l’annonce légale de modification de capital et dépôt au greffe via le guichet unique INPI — sont prises en charge par notre service à partir de à partir de 200 € HT + 136 € HT pour l’annonce légale + 166,71 € TTC de frais de greffe.
En revanche, la dimension fiscale et notariale d’un apport immobilier sort du périmètre des formalités juridiques au sens strict. Pour les droits de publicité foncière, la TVA et la gestion de la plus-value, un notaire et un expert-comptable sont vos interlocuteurs naturels. Ces deux volets (formalités d’un côté, fiscalité de l’autre) doivent avancer en parallèle pour éviter tout retard.
Pour un accompagnement personnalisé sur la formalité de modification du capital de votre SCI, contactez-nous. Nous vous indiquons précisément les pièces requises et le délai réaliste pour votre situation.
FAQ — Fiscalité de l’augmentation de capital SCI
Quels droits d’enregistrement payer pour une augmentation de capital SCI en numéraire ? Depuis la loi de finances pour 2019, les apports en numéraire sont enregistrés à titre gratuit (gratuit (depuis la loi de finances 2019)). Seul le dépôt du procès-verbal au greffe génère des frais fixes.
L’apport d’un immeuble à une SCI lors d’une augmentation de capital est-il soumis à la taxe de publicité foncière ? Oui, dans la quasi-totalité des cas. L’apport d’un bien immobilier entraîne une formalité de publicité foncière dont le coût dépend du régime TVA de l’opération. [À VÉRIFIER : taux exact 2026 en vigueur selon la collectivité concernée].
La plus-value dégagée par l’associé apporteur d’un immeuble est-elle imposable ? Oui, si l’associé est une personne physique, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières des particuliers avec des abattements pour durée de détention. Un report d’imposition est possible sous conditions [À VÉRIFIER : conditions exactes du report en vigueur en 2026].
Une SCI à l’IS supporte-t-elle la même fiscalité qu’une SCI à l’IR lors d’une augmentation de capital ? Le régime d’enregistrement de l’augmentation est identique. En revanche, l’imposition des plus-values d’apport et les conséquences sur l’amortissement du bien diffèrent selon le régime fiscal de la SCI. Une SCI à l’IS peut amortir le bien apporté ; une SCI à l’IR non.
Doit-on faire appel à un commissaire aux apports pour un apport immobilier en SCI ? Les SCI sont des sociétés civiles régies par le Code civil. L’obligation légale de commissaire aux apports propre aux SARL (article L223-33 du Code de commerce) ou aux SAS (article L225-147 du Code de commerce) ne s’applique pas directement aux SCI. Toutefois, le notaire rédacteur de l’acte d’apport vérifie la valeur du bien, et les associés demeurent responsables de l’évaluation retenue.
Article rédigé par Alexis Egron, dirigeant de Norge Conseil. Mis à jour le 8 juillet 2026.